為了提高職工的購房支付能力，改善居住條件，國務(wù)院1999年頒布了《住房公積金管理條例》，在全國范圍內(nèi)正式運行住房公積金制度。經(jīng)過十多年的實施與發(fā)展，該項制度已經(jīng)在全國形成了一定的規(guī)模。其間，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和建立完善的住房保障體系，政府對住房公積金政策進(jìn)行了多次調(diào)整，并產(chǎn)生了一定的影響。
　　一、住房公積金調(diào)整的利益訴求及影響
　　首先是存貸款利率方面，調(diào)整的主要趨勢表現(xiàn)在公積金存貸款利差逐步縮小。而且由于住房公積金利率政策與商業(yè)銀行利率政策相掛鉤，貸款的利率優(yōu)惠也隨著商業(yè)性住房貸款利率的大幅度下調(diào)而減少，造成其運營收益空間的縮小，也不利于實現(xiàn)用最優(yōu)惠利率保障住房需求的初衷。同時，這種“低存低貸”政策在一定程度上推動了住房公積金管理中心加大貸款投放力度，隨之也引發(fā)了對貸款需求量的增加，造成供求不平衡。而且對于近期沒有貸款能力的繳存者而言，在利息收入受損的同時承擔(dān)著公積金貸款不能按時償付、公積金存款貶值的風(fēng)險。除此之外，住房公積金貸款的低息優(yōu)惠對于首次購買自住住房職工的吸引力也會有所下降。
　　其次，在公積金最高貸款額度方面，由于存在最高貸款額度的限制，隨著房價的持續(xù)上漲，公積金貸款對職工購房融資的作用明顯下降。為此，政府逐步提高公積金最高可貸額度，加大對職工購房需求的支持力度，但同時也造成了公積金庫存量的明顯減少。針對這種情況，政府采取了全面收緊住房公積金的政策。2010年2月，南京市公積金管理中心發(fā)布通知，降低住房公積金最高貸款額度，將住房公積金貸款最高可貸額度由現(xiàn)行的30萬元/人、夫妻雙方60萬元/戶，下調(diào)為20萬元/人、夫妻雙方40萬元/戶。最高貸款額度的下調(diào)，有助于緩解公積金放貸吃緊的狀況，防止貸款困難的出現(xiàn)。但受到住房公積金資金量和政策公平性的制約，最高貸款額度的調(diào)整幅度不宜過大，也不宜過于頻繁。
　　再次，關(guān)于首付比例的調(diào)整，各地政府一般都已定為不低于20％，許多城市還針對新建商品房、存量住房、二次購房和經(jīng)濟(jì)適用房等不同情況實行了區(qū)別對待。2009年1月，政府將商品房和二手房的首付比例進(jìn)行了下調(diào)，并且取消了對二次申請公積金貸款首付比例的限制，以刺激公積金貸款。但由于公積金貸款占購房總價的比例并不高，調(diào)整首付比例對于自住性購房需求的影響并不明顯，更多的是住房公積金管理中心出于對貸款風(fēng)險控制的考慮。
　　除此之外，部分城市還陸續(xù)出臺了取消二次及以上住房公積金貸款限制、開放住房公積金異地貸款、調(diào)整實行商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款等調(diào)控措施。在當(dāng)?shù)卣�府刺激購房需求的引�?dǎo)下，這些調(diào)控措施有助于住房公積金管理中心實現(xiàn)資金平衡、完成增值目標(biāo)，但在一定程度上也將造成公積金“存貨量”的負(fù)增長，出現(xiàn)資金缺口。這樣一來，政府將會出臺收緊政策，通過降低個人還貸能力系數(shù)、限制高檔房和二次申請的貸款額來進(jìn)行調(diào)控。
　　總的來說，在經(jīng)濟(jì)衰退，房地產(chǎn)市場低迷的情況下，政府將通過降低貸款利率，調(diào)低貸款門檻，延長貸款期限，提高貸款額度等措施進(jìn)行救市，刺激公積金貸款，防止公積金沉淀比例越來越高；一旦出現(xiàn)公積金放貸吃緊的情況，政府則采取降低最高貸款額度、限制二次住房公積金貸款、提高首付比例等政策進(jìn)行調(diào)整。也就是說，政府通過調(diào)整住房公積金政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場，使公積金貸款在一定程度上減輕職工的購房負(fù)擔(dān)，為人民提供住房保障。
　　二、優(yōu)化住房公積金政策調(diào)整的政策建議
　　住房公積金作為強(qiáng)制性儲蓄的公眾資金，其目的是為中低收入家庭籌集一筆長期的、穩(wěn)定的、政策性的住房資金，提高職工購建住房的支付能力。因此，在具體實施過程中應(yīng)突出體現(xiàn)其普遍性住房保障作用，擴(kuò)大制度的受益群體，加強(qiáng)對中低收入者的支持力度，防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益差別擴(kuò)大的問題，而不應(yīng)把重點放在提高公積金運用率、刺激購房需求上。只有這樣，才能更好地發(fā)揮住房公積金在解決居民住房問題上的作用。具體來說，住房公積金政策的調(diào)整還應(yīng)注意以下幾個方面。
　　(一)住房公積金的利率政策的設(shè)定要體現(xiàn)其保障性。
　　住房公積金存貸款利率水平應(yīng)依據(jù)使用對象和具體使用情況來確立。對于符合當(dāng)?shù)乇Ｕ蠈ο髼l件并且所購住房符合國家政策導(dǎo)向的繳存者，可以將“低存低貸”政策變?yōu)?ldquo;平存低貸”，即保證住房公積金存款利率不低于儲蓄存款利率，而對于收入較高的公積金繳存者則實行“限額低貸”，使利率水平介于商業(yè)銀行住房貸款利率和保障住房貸款利率之間，以體現(xiàn)住房公積金制度向中低收入者的傾斜。同時，還可以依據(jù)住房面積大小、住房市場價格高低、資金供求關(guān)系等現(xiàn)實的市場因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素來調(diào)整利率水平，給予住房公積金利率更多的彈性空間，以便于根據(jù)公積金的運作情況，適時調(diào)整利率水平，建立起獨立的住房公積金利率政策體系。
　　（二）提高公積金使用的便利性，增值收益惠及繳存者。
　　公積金的使用還應(yīng)考慮為繳存者的提取提供便利，即可以建立住房公積金與按揭貸款劃轉(zhuǎn)賬戶，使公積金可以直接補充按揭貸款，切實改變繳存容易、提取難的現(xiàn)狀。另一方面，由于現(xiàn)階段住房公積金的保障力度不足，更應(yīng)考慮進(jìn)一步發(fā)揮其增值收益對凈繳存者和中低收入者的轉(zhuǎn)移支付作用。在保證管理費用和風(fēng)險準(zhǔn)備金支出的同時，將公積金的增值部分以利息的形式直接返回到繳存者的公積金賬戶，以增加其實際購房能力。
　　(三)擴(kuò)大公積金的覆蓋范圍，拓寬使用渠道。
　　針對下崗再就業(yè)人員、失業(yè)后重新找到工作的人員以及進(jìn)城打工的農(nóng)民工建立職工住房公積金制度，擴(kuò)大住房公積金的繳存對象。同時，擴(kuò)大住房公積金的受益范圍，如個人在購買住房時，可以使用直系親屬的公積金，享受貸款優(yōu)惠。除此之外，公積金的使用應(yīng)擺脫單一模式，拓寬渠道，完善功能，使公積金的用途進(jìn)一步多元化，如可以向醫(yī)療、養(yǎng)老、補充失業(yè)金、交納房屋租金等方面擴(kuò)充。