前言：近年來，房屋消費(fèi)者的維權(quán)意識逐漸加強(qiáng)，房屋業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾亦愈演愈烈，且有部分業(yè)主直接拿房屋這一特殊商品，與家電類商品的維保進(jìn)行比較。殊不知，完善的維保亦為房屋建設(shè)開發(fā)單位所期望的。然，眾所周知，房屋建設(shè)大部分工作全為人工操作；在者，其參建單位施工管理水平又良莠不齊。故，在房屋交付使用后，反映出的問題在危害程度、波及范圍等方面也不盡相同。筆者經(jīng)對相當(dāng)數(shù)量的小區(qū)物管存儲信息進(jìn)行收集、分析發(fā)現(xiàn)，誘發(fā)尖銳矛盾的多集中于房屋滲漏問題。滲漏問題不僅造成房屋業(yè)主與物管之間的矛盾，更多時(shí)候也使得鄰里之間因此反目。身為開發(fā)建設(shè)單位的管理人員，亦為房屋開發(fā)建設(shè)的總集成者，有能力也有責(zé)任歸集關(guān)鍵矛盾，并尋得妥善解決方案，從技術(shù)上為房屋維保的完善提供支持。
　　關(guān)鍵詞：外墻滲漏，屋頂花園滲漏，變形縫位置滲漏
　　涉及房屋滲漏方面的問題較廣，凡一種種泛泛而談未有實(shí)際意義。本文從筆者多年的工作經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，糾結(jié)關(guān)鍵矛盾點(diǎn)，從以下三個(gè)部分進(jìn)行剖析、闡述。
　　外墻滲漏
　　滲漏后現(xiàn)象反應(yīng)：外墻室內(nèi)面出現(xiàn)霉斑，根據(jù)滲漏嚴(yán)重程度不同霉斑范圍大小不同，一般以滲漏點(diǎn)為中心區(qū)域向外輻射。
　　漏水原因分類：1）外墻砌筑質(zhì)量差，外墻抹灰工藝、工序不當(dāng)；2）外墻空調(diào)孔預(yù)埋管朝室內(nèi)找坡，或未進(jìn)行管道預(yù)埋，后期外墻機(jī)械開孔不當(dāng)；3）房屋在二次裝修階段，亂打?yàn)E建改變結(jié)構(gòu)引起墻體開裂；4）鋁合金或塑鋼窗的制作安裝不規(guī)范；5）基礎(chǔ)不均勻沉降引起墻體開裂；6）落水管施工不當(dāng)問題；7）房屋頂層外墻溫度裂縫。
　　部分滲漏問題的預(yù)防與處理：
　　1、前期施工過程中，對于沙漿的飽滿度應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制。特別需要指出的是：對于外墻預(yù)留腳手架洞眼的封堵，框架柱、構(gòu)造柱澆筑完成后模板的拆除干凈。根據(jù)筆者的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，以上兩點(diǎn)往往是造成外墻較大面積滲水的關(guān)鍵因素。在后期的處理中，對準(zhǔn)室內(nèi)漏水點(diǎn)進(jìn)行外墻剔打，找出漏水原因還是比較簡單的，其處理方式也較為簡單（這里不再敘述）。較為關(guān)鍵的是需要根據(jù)滲漏程度進(jìn)行判斷，確認(rèn)是否有必要進(jìn)行室外的剔打，以求得用最為經(jīng)濟(jì)的方式解決問題。另外，對于比較困難接近的漏水位置，采用哪種方式如吊籃、搭設(shè)外架、軟質(zhì)或硬質(zhì)梯索等，也需要一番考究。
　　2、空調(diào)孔預(yù)埋管埋設(shè)坡度，設(shè)計(jì)坡度一般建議朝外5%（大多設(shè)計(jì)文件中并未標(biāo)明）。出現(xiàn)此類位置滲水情況后，對孔道內(nèi)壁進(jìn)行密封處理的同時(shí)，堅(jiān)持朝室外找坡即可解決問題（房屋業(yè)主一般不會(huì)同意較大動(dòng)作的處理方式，如剔打墻體后補(bǔ)埋PVC管）。
　　3、亂打?yàn)E建引起的滲水情況。只有在結(jié)構(gòu)穩(wěn)定后，對外墻進(jìn)行重新抹灰、貼磚，才能保證處理效果。建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)與用戶的聯(lián)系，小區(qū)物業(yè)管理部門要對住房的裝飾裝修進(jìn)行有效監(jiān)督、管理，要引導(dǎo)住戶委托有資質(zhì)的建筑裝飾單位進(jìn)行合理設(shè)計(jì)和精心施工。
　　4、鋁合金或塑鋼窗引起的滲水。如塑鋼窗，對于其底部泄水孔，在前期土建單位進(jìn)行外墻裝飾施工時(shí)，注意不要對其進(jìn)行掩埋堵塞。窗子上下滴水、窗臺排水坡度也要引起重視。后塞口，土建單位注意密封密實(shí)，對于后塞口寬度大于2cm的，安裝單位堅(jiān)持要求土建進(jìn)行處理之后才能安排發(fā)泡劑填充工序。密封膠的選擇亦為重要，選擇合適的膠體以確保窗與洞口墻體的連接為彈性連接，且要求內(nèi)外打膠到位、密實(shí)、順直美觀。
　　5、基礎(chǔ)不均勻沉降引起的墻面滲水情況。建設(shè)前期，首先從地堪鉆探報(bào)告入手，確保其真實(shí)性和可靠性，從設(shè)計(jì)入手，采取多種措施，增強(qiáng)房屋的基礎(chǔ)剛度和整體剛度。施工過程中，對各道施工工序嚴(yán)格科學(xué)控制。后期出現(xiàn)問題后，同樣只有在結(jié)構(gòu)穩(wěn)定后，再對外墻進(jìn)行重新抹灰、貼磚，才能保證處理效果。
　　6、落水管施工不當(dāng)引起的滲漏。處理方式簡單，僅需對滲漏點(diǎn)即管箍墻面固定位置（膨脹螺栓處）進(jìn)行封堵處理解決即可。
　　7、房屋頂層溫度裂縫引起的滲漏。房屋頂層外墻溫度裂縫一般產(chǎn)生在頂層兩端縱墻窗邊，為八字縫。造成外墻溫度裂縫是由于屋面、圈梁、檐溝的混凝土與磚墻存在不同溫度膨脹系數(shù)所造成的，前者為后者的兩倍。只有在采取有效的隔熱、保溫和設(shè)置反射層的前提下，才能有效的減小、分散和消除溫度裂縫。在溫度裂縫經(jīng)常發(fā)生的地方，建議墻身兩側(cè)布鋼絲網(wǎng)或塑料網(wǎng)，然后用水泥砂漿或混合砂漿打底，再抹面層。
　　以上所列7種情況的處理方式，均為通常情況下優(yōu)先選用的。在室外處理無法實(shí)施的情況下，也可以選擇由室內(nèi)實(shí)施處理的方式。但其缺點(diǎn)明顯：1、室內(nèi)做砂漿防水，屬于背水面施工，處理效果不易保證。2、室內(nèi)處理，對已裝修完成的房屋業(yè)主生活影響較大，后期賠償問題更難協(xié)商。3、處理工程量與室外相比沒有優(yōu)勢。
　　針對內(nèi)墻已經(jīng)裝飾完成的情況，如先期出現(xiàn)霉斑的面積較大，為保證處理效果，在外墻滲漏已經(jīng)解決的情況下，通常需要將飾面層（乳膠漆或墻紙）、膩?zhàn)訉尤�部鏟除，且自然通風(fēng)數(shù)日后，才能進(jìn)行二次裝修施工。
　　屋頂花園滲漏
　　漏水點(diǎn)位置：其一般出現(xiàn)在屋面板的最薄弱環(huán)節(jié)，如：廚房預(yù)制成品煙道安裝位置、穿過屋面板的管道位置、屋面板澆筑不密實(shí)或存在裂縫的部位等
　　漏水原因：針對每一漏水點(diǎn)，其需要現(xiàn)場仔細(xì)查看并分析原因。大多時(shí)候，形成漏水的原因不會(huì)是單一的因素。如：設(shè)計(jì)考慮不足、防水材料選用不當(dāng)、未按施工工藝施工或施工過程不規(guī)范、后期使用過程造成防水層破壞等等。
　　預(yù)防和處理：
　　設(shè)計(jì)階段，應(yīng)當(dāng)盡量避免屋面薄弱環(huán)節(jié)的出現(xiàn)，如：雨水、污水選用側(cè)式排法，管道考慮沿外墻敷設(shè)；廚房煙道位置，多層住宅預(yù)制煙道外型尺寸一般為280*320，可以考慮在屋面板上設(shè)計(jì)一鋼筋砼筒體（內(nèi)空尺寸大于280*320），高度一般超過屋面二次裝修預(yù)留位置，鋼筋與屋面板構(gòu)造連接且施工時(shí)整澆；考慮到后期房屋業(yè)主將進(jìn)行二次園林裝修的情況，設(shè)計(jì)成兩道防水層（為避免植物根系對防水層的影響，表層選用剛性防水層）。
　　施工階段，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求選用成熟技術(shù)的防水材料，嚴(yán)格把控施工環(huán)節(jié)，把監(jiān)理旁站制度落到實(shí)處，屋面板砼的后期養(yǎng)護(hù)列為重點(diǎn)監(jiān)控環(huán)節(jié)，杜絕不應(yīng)出現(xiàn)的各種裂縫。
　　業(yè)主園林裝修及后期使用過程中，在堅(jiān)決不破壞原有防水層的同時(shí)，堅(jiān)持實(shí)施再次防水處理。種植池、水池和通行道路的設(shè)計(jì)，遵照原屋頂排水系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，不封堵、隔絕或改變原排水口及坡度，注意考慮排水口的過濾措施，避免排水口及管道堵塞，造成屋頂積水和漏水。

　　變形縫位置滲漏
　　滲漏后現(xiàn)象反應(yīng)：變形縫兩側(cè)墻體各戶內(nèi)墻，由頂層向下出現(xiàn)由多漸少的霉斑面積。
　　處理難點(diǎn)分析：1、頂部太陽直射，柔性防水材料老化速度快，鍍鋅鋼板接頭處理效果很難長時(shí)間保持且需持續(xù)保養(yǎng)；2、變形縫空間狹小，施工過程中兩側(cè)實(shí)現(xiàn)防水難度大，部分項(xiàng)目兩側(cè)連抹灰工序亦未實(shí)施；3、變形縫兩側(cè)，短期硬質(zhì)聯(lián)結(jié)無法實(shí)現(xiàn)。4、形成滲漏后，變形縫內(nèi)通風(fēng)效果差，處理時(shí)間過長；5、形成滲漏后，影響范圍較大，矛盾容易激化。
　　建議處理方式：如下圖
　　此處理方式優(yōu)點(diǎn)：為鋼筋砼結(jié)構(gòu)，耐久性好，防水處理效果好，產(chǎn)生變形后對防水無影響；可以考慮直接省去變形縫兩側(cè)抹灰，節(jié)省部分造價(jià)；基本不存在后期維護(hù)，對屋頂有使用產(chǎn)權(quán)的房屋業(yè)主生活影響小。
　　結(jié)語
　　針對目前所反映出的問題，我們在經(jīng)過認(rèn)真的分析、思考、總結(jié)之后，我們得到了一定的啟示。我們深刻的體會(huì)到：施工期間，一定要嚴(yán)格按照規(guī)范、按照設(shè)計(jì)施工，抓好施工管理；同時(shí)，在設(shè)計(jì)階段，針對結(jié)構(gòu)、材料特點(diǎn)，采取相應(yīng)的構(gòu)造措施；在后期使用階段，加強(qiáng)與房屋業(yè)主的溝通，加強(qiáng)物業(yè)管理單位的監(jiān)管工作。這樣才能盡可能的減少問題的出現(xiàn)。