摘 要：成本控制是項目實現(xiàn)利潤最大化的基本保證，對于競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，為此，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加強了開發(fā)項目的成本控制工作。筆者結合房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，重點從設計階段與合同管理方面談談成本控制的策略，以保證項目成本控制目標的實現(xiàn)，可供同行交流借鑒。

　　關鍵詞：職稱論文網(wǎng),房地產(chǎn),成本管理,成本控制,合同管理

　　近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，我國房地產(chǎn)的開發(fā)獲得了前所未有的快速發(fā)展。但房地產(chǎn)開發(fā)是以盈利為目的的，項目能否實現(xiàn)利潤的最大化，這關系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。為此，如何在不斷實踐中和總結，摸索出一條房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的成功之路，就成為房地產(chǎn)企業(yè)共同關注和急待解決的關鍵問題。

　　1 建設項目的成本控制策略

　　1.1 建立項目成本管理體系

　　項目成本管理體系是以建設單位組織機構為框架支撐，以資源為基礎通過規(guī)定合理的程序和過程而達到一定的目的。科學、合理的管理體系不僅是房地產(chǎn)項目活動順利進行的保證，也是房地產(chǎn)項目各項指標能否達到的基礎，建立相應的項目成本管理體系是房地產(chǎn)項目建設的重要內容，建設單位應根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目，因地制宜建立相應的項目成本管理體系(圖1)。

　　圖1 項目成本管理體系示意

　　1.2 項目成本管理體系運行原則

　　(1)節(jié)約原則

　　建設單位要加強成本的事前控制，制定有關防范成本失控的技術、組織和經(jīng)濟措施，做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地發(fā)揮事前控制的作用。

　　(2)全面性原則

　　建設單位要充分調動每個部門、每個團隊成員積極主動地參與建設項目的全過程成本控制，保證項目在全壽命周期內達到經(jīng)濟效益最大化。

　　(3)責、權、利相結合的原則

　　建設單位對于項目成本管理體系中的各個部門，應按照責、權、利相結合的原則，嚴格貫徹執(zhí)行經(jīng)濟責任制，使成本控制真正有效。這些部門都負有控制成本的責任，是整個項目成本管理責任系統(tǒng)的一部分，可通過定期考核員工的業(yè)績，做到獎懲分明。

　　(4)目標管理原則

　　目標成本是對項目各種經(jīng)濟活動進行控制和管理的準繩，建設單位要努力做到以最合理的成本支出，獲得最大的經(jīng)濟效益。

　　1.3 在成本管理中實施價值工程

　　價值工程也稱價值分析，是一門工程技術理論，它有3個基本要素，即：價值，功能，壽命周期成本。該理論以功能分析為核心，以科學的分析方法為工具，力求以合理的低費用獲取盡可能高的收益，從而達到提高所研究對象價值的目的。

　　對于一個相同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因具有不同的功能要求，會產(chǎn)生不同的規(guī)劃設計方案、設計成果(設計施工圖紙)，與之相應的建設成本也會有不同。建設單位要充分利用價值工程理論從功能和成本等方面進行考量，著重對規(guī)劃設計方案進行選擇，從中確定最優(yōu)方案。隨后，在深化設計中運用價值工程理論更深入地進行成本監(jiān)控，從而達到有效控制建設成本的目的。

　　2 建設項目設計階段成本控制的策略

　　首先，建設單位通過設計招投標，運用價值工程理論選擇最優(yōu)的規(guī)劃設計方案;其次，建設單位在委托設計任務書中設定設計限額，要求中標的設計單位根據(jù)設計任務書要求進行限額設計;再次，要求設計單位編制設計概算提交建設單位核定，使建設單位能比較直觀的了解設計方案的成本指標并進行決策;最后，在施工圖設計過程中，建設單位要著重加強與設計人員的溝通、協(xié)調，運用價值工程統(tǒng)籌考慮各設計專業(yè)的功能與成本，力求做到功能最大化，成本最小化。

　　2.1 通過招投標方式選擇最優(yōu)規(guī)劃設計方案

　　一般來說，規(guī)劃設計方案是以規(guī)劃、設計規(guī)范，項目規(guī)劃、設計條件，以及建設單位的功能要求為主要設計依據(jù)的。規(guī)劃、設計規(guī)范和規(guī)劃、設計條件反映了當?shù)卣�府對房地產(chǎn)項目的建設規(guī)模、容積率、綠地率、配套設施、建筑密度、建筑層數(shù)和建筑物高度等方面提出的強制性限制要求。建設單位的功能要求是建立在滿足政府強制性要求的基礎上，同時體現(xiàn)出建設單位自身個性化偏好上的。所以，建設單位在規(guī)劃、設計方案的招投標中，要運用價值工程理論對方案進行分析、比較，從中選擇出既滿足功能要求又不違背政府強制性規(guī)定的，且最具經(jīng)濟價值的規(guī)劃設計方案，這是項目取得投資收益最大化的前提，也是項目開發(fā)成功最關鍵的一步。

　　2.2 在設計各個階段進行限額設計

　　建設單位在確定規(guī)劃、設計方案的基礎上，編制設計各階段成本控制建議及限額設計指標值，與細化的項目定位、開發(fā)理念、技術經(jīng)濟指標等形成設計任務委托書。規(guī)劃、設計單位按照此委托書開展規(guī)劃設計、建筑方案設計和施工圖設計。

　　限額設計是設計階段控制成本的有效手段。在每個專業(yè)設計滿足使用功能的前提下，以不突破限額指標為抓手，對設計階段的工作進行成本控制。限額設計不是單純的考慮節(jié)約成本，而是建立在參與人員科學設計、精細化設計和滿足建筑產(chǎn)品使用功能基礎上的工作要求，是取得利益最大化的價值工程理論的體現(xiàn)。這需要建設單位與設計單位相關人員密切溝通，相互協(xié)調，在設計各階段逐步推進。

　　(a)建設單位應優(yōu)先選擇已經(jīng)在內部建立限額設計責任制的設計單位，對于有實力、有信譽、配合意識強但尚未建立限額設計責任制的設計單位要認真督促其盡快建立限額設計責任體系。真正做到限額設計工作人人有責，事前有指標、事中有檢查、事后有總結，形成嚴密的科學管理體系。

　　(b)在每個設計階段，科學制定合理的限額設計控制指標。從一開始的方案設計，到隨后的初步設計，最后到施工圖設計，各個階段應依次逐步實現(xiàn)限額設計指標，并且每一設計階段貫穿于每個專業(yè)的各道工序中。

　　方案設計階段編制《成本匡算》，對成本影響較大或成本容易流失的單項工程，需做專項成本分析，形成《方案設計階段成本分析報告》。該報告主要對方案設計階段所做的主要成本工作進行總結，并對下一階段擴初設計提出成本控制建議。