摘要：隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系的不斷發(fā)展，怎樣通過提高施工管理水平,從而取得最大的經(jīng)濟(jì)效益,已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一個關(guān)系到自身生存和發(fā)展的重要課題。作為一個集房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、裝飾、物業(yè)于一體的房地產(chǎn)企業(yè),實施建筑施工管理是一個十分重要的工作。本文主要從工程質(zhì)量、招標(biāo)管理以及合同管理等方面論述了如何提高房地產(chǎn)企業(yè)施工項目管理的水平。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)施工管理；工程質(zhì)量；合同管理
　　
　　近幾年,我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)已逐步成為拉動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。但從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律看,我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還處于起步階段,期間存在著許多制度和管理方面的問題。施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的重要環(huán)節(jié),如何有效的全面提高房地產(chǎn)企業(yè)施工項目管理的質(zhì)量已成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。
　　1.嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)
　　本著質(zhì)量第一、控制造價、縮短工期、提高投資效益、鼓勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)、經(jīng)濟(jì)效益與施工管理掛鉤的原則,在工程施工階段有效地對施工單位和監(jiān)理單位進(jìn)行檢查和監(jiān)督,使管理手段制度化、科學(xué)化。加強(qiáng)質(zhì)量管理,控制返工率,采取防范措施,消除質(zhì)量通病,避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。
　　1.1要管理好施工質(zhì)量,首要的任務(wù)是按圖施工
　　業(yè)主代表應(yīng)隨時抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙進(jìn)行施工。若發(fā)現(xiàn)問題,及時處理,該返工則返工,由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需注意,不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的,使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的,應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,責(zé)令停業(yè)整頓,降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書;造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的,施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理,并賠償因此造成的損失;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
　　1.2加大對隱蔽工程和中間部位的檢查和驗收
　　房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗收部位,施工方要進(jìn)行自檢,并在48小時前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄,隱蔽工程和中問部位驗收的內(nèi)容、時問和地點,并且請求甲方進(jìn)行驗收。若驗收合格,甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工,倘若甲方代表查驗不合格,施工方要在限定的時間內(nèi)修改并重新驗收。隱蔽工程未經(jīng)驗收,甲方代表有權(quán)對已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗,乙方要按要求進(jìn)行剝露,并配合檢查。檢查不合格的,甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字,并要求其拆除返工。
　　2.加強(qiáng)招投標(biāo)管理
　　通過項目招投標(biāo)引進(jìn)競爭機(jī)制,從而降低工程建設(shè)成本。通過招投標(biāo)開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商,這對工程項目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。招投標(biāo)工作要注意以下幾點：
　　2.1嚴(yán)格審查施工企業(yè)資質(zhì)
　　防止施工質(zhì)量低劣、財務(wù)狀況差、信譽(yù)差的施工單位混入投標(biāo)單位之列。
　　2.2嚴(yán)格制定工程招標(biāo)條件,做好評標(biāo)定標(biāo)工作
　　工程招標(biāo)應(yīng)采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo),認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書,招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面。工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死,少留或不留活口。要編制好標(biāo)底,有條件的單位應(yīng)盡量自行編制,工程標(biāo)底要保證質(zhì)量,把工程標(biāo)底控制在合理造價的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價水平的合理性。
　　2.3確定合理低價中標(biāo)
　　業(yè)主方對項目的“合理低價”應(yīng)做到心中有數(shù)。避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競標(biāo)。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致。工期應(yīng)合理,盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。以中標(biāo)價為基礎(chǔ)通過談判、協(xié)商確定合同及合理工期。有關(guān)的責(zé)任人都要求熟悉建設(shè)工程施工合同條款,了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范,各盡其責(zé)。同時,正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素。
　　3.加強(qiáng)合同及索賠管理
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工階段要著重加強(qiáng)合同管理與工程索賠的管理。在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前施工單位采取“低價中標(biāo),索賠贏利”的工程承攬方式。作為業(yè)主方就要做到事前把關(guān)、主動監(jiān)控、嚴(yán)格審核工程變更。另外,對施工單位及材料供應(yīng)商不履行合同義務(wù)及時提出反索賠,使工程項目成本得到有效控制。加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場的動態(tài)管理。杜絕投資浪費。應(yīng)注意以下幾個方面：
　　3.1盡量減少設(shè)計變更
　　嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模,提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),增加建設(shè)內(nèi)容。其次,認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計變更,對于涉及到費用增減的設(shè)計變更,必須經(jīng)設(shè)計單位代表、業(yè)主方代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。
　　3.2嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理
　　開發(fā)商應(yīng)建立工程簽證管理制度。明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工。確保簽證的質(zhì)量。杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確。我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時性。其次,對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù),標(biāo)明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定。還要求標(biāo)明幾何尺寸,并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證,必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù),不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性,盡量減少簽證發(fā)生。把工程管理與造價控制觀念滲透到各項設(shè)計和施工技術(shù)措施中去,保證項目管理目標(biāo)的實現(xiàn),提高工程項目的投資效益。
　　4.做好建設(shè)項目竣工驗收和后評估工作
　　做好竣工驗收工作的基礎(chǔ)除了保證各專業(yè)工程順利完成,質(zhì)量合格外,還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃,計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求,明細(xì)產(chǎn)品主體、電梯、消防、人防、環(huán)境、規(guī)劃等驗收和取證時間.明細(xì)由建設(shè)單位牽頭,參建各方參加的工程驗收小組.施工單位驗收整改人員的安排等。
　　在項目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上,將項目的有關(guān)造價資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫,為后續(xù)工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考,也可作為公司考核項目部績效的依據(jù)。會同項目各管理部門總結(jié)并找出本項目管理與工程造價控制過程中存在的經(jīng)驗、教訓(xùn),提出今后工作中的改進(jìn)方案,便于今后在項目管理與工程造價控制中。
　　5.提高項目管理人員素質(zhì),科學(xué)實施項目管理
　　要使項目管理現(xiàn)代化,其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。對于規(guī)模較大的項目,項目經(jīng)理必須要掌握和善于運用電腦等工具,進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。同時,要求項目里每一位管理人員,要隨著社會的不斷進(jìn)步,科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展,不斷對自身充電,接受上崗培訓(xùn)。通過培訓(xùn),提高管理隊伍素質(zhì)。可以說,項目經(jīng)理的素質(zhì),決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質(zhì)的項目管理隊伍,才能使項目體的各項工作在健康、有序的環(huán)境下開展。
　　6.結(jié)語
　　在建筑施工過程中,房地產(chǎn)甲方的施工管理工作是一個系統(tǒng)工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性和繁復(fù)性進(jìn)行管理。對工程中涉及到的各項專業(yè)內(nèi)容從了解認(rèn)識到熟悉掌握。系統(tǒng)合理地控制施工中各項工作的實施。及時會同設(shè)計、監(jiān)理、施工及各專業(yè)施工隊伍,理順施工中出現(xiàn)的各類矛盾,督促參與工程項目實施的各方協(xié)調(diào)工作。從而保證技術(shù)管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理和合同管理的根本落實。從根本上保證整體工程項目的具體落實。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]譚術(shù)魁著.房地產(chǎn)項目管理.機(jī)械工業(yè)出版社,2004.01.
　　[2]戚振強(qiáng).建設(shè)工程項目質(zhì)量管理.機(jī)械工業(yè)出版社,2004.09.