摘要：房地產業對國民經濟的發展和社會的穩定有著重要的影響作用。文章主要對近年來我國房地產調控政策進行了相關的分析，總結了政府干預對房地產價格的影響，并在此基礎上深入的探討了加強我國房地產宏觀調控效果的實現途徑。
　　關鍵詞:政府;房地產;房地產供需;
　　引言
　　在現代社會經濟中，房地產業幾乎是任何一個國家國民經濟的重要產業，是構成整個社會財富的重要內容。它的發展是推動工業化和城鎮化的重要力量，尤其是推動城市發展的重要支撐力量。因此，房地產業對國民經濟和社會發展具有穩定長遠的影響。我國房地產泡沫的產生、市場的大起大落也都與政府的經濟發展政策和宏觀調控政策有著密不可分的聯系。本文從分析房地產商品的供給需求特點出發，對近年來政府調控房地產業的效果從供給和需求的角度作分析，為科學評價我國現行的房地產宏觀調控政策做出有意義的嘗試和探索。
　　1房地產商品的供需分析
　　我國住房制度改革后，政府已經基本退出了房地產供給市場，改由房地產商根據市場行情來決定房地產商品的供給量。房地產商品的供給影響因素主要有：土地供給、開發資金、房地產價格以及預期。
　　房地產的開發建設具有規模大、投入大、周期長等特點，動輒占用幾千萬甚至幾億、幾十億的資金和幾年的時間。開發商不可能單憑自己的資金進行房地產投資，必須通過金融手段融資保持企業的良性循環。因此，信貸成本的高低、貸款數量的多少、資金的來源直接決定了他們的開發能力，進而影響到房地產商品的供給量。房地產價格是影響供給的重要因素，房地產價格越高，房地產商供給的積極性越大；房地產價格越低，房地產商供給的積極性越小。
　　房地產商供給量的變化會受到價格預期和產業政策預期效果的影響。例如，當房地產商預期房價上漲，需求增多時，他們加快房地產的開發和新項目的投資；當預期產業政策等發生變化時，也會酌情進行供給量的調整。
　　從我國目前的房地產市場情況來看，將房地產商品的需求區分為自住消費需求和購房投資需求。自住消費需求指消費者購房的目的是滿足日常起居或者改善居住條件；投資需求則是投資者為了將房產出售或者出租獲利。影響這兩類需求的因素主要有：人口、可支配收入、信貸成本、房地產價格以及預期。消費需求一般只考慮購房時一次交易成本及貸款的利息成本，對資金占用時間的長短不太敏感，且需求比較穩定；投資需求除了考慮購房時的交易成本還要考慮出售或者出租的成本，要求資金占用時間盡量短，以降低利息成本。投資需求不穩定，起伏較大。
　　2政府的調控的內容及其調控結果
　　由于房地產商品更重要的特性是“商品”，房地產參與主體的行為無論是影響房地產商品的真實供給和需求，還是投機旺盛、土地供給的不合理或者交易秩序混亂所導致的供給或需求的“虛假繁榮”，最終必然體現在房地產價格上。因此，房地產業健康穩定的發展主要通過穩定合理的房地產價格來體現。相應地，從房地產調控是影響供給還是影響需求的視角來分析政策效果是一種全面的、深入的分析。
　　2.1利用土地政策調控
　　土地是房地產開發的源頭。在我國，土地供給由政府嚴格控制，所以國家對土地的調控直接影響到土地供應總量、結構以及房地產商品的生產規模。近年來土地供給的調控主要分為兩種。一種是通過法律法規手段，規范土地使用權的出讓，加快土地供給制度的市場化改革。另一種是通過行政手段在全國范圍內進行土地使用的整治。1998年地方政府的土地出讓收入為67億元,到了2001年至2003年間,地方政府的土地出讓收入上升至9100億元,而這一期間正是城市房地產價格快速上升的幾年，土地費用已占到房地產價格的20%—40%，政府的調控以期控制房地產開發過熱。
　　盡管國家對土地供給進行了嚴格的控制，但是房地產商購置土地的面積以及完成開發土地面積還是在波動中上升。盡管政府調控土地供給的初衷是好的，法律法規的制定是日趨完善的，與之配套的行政手段也是及時的，但這也加劇了房地產商“土地越來越難獲得”的預期，于是在法律法規制定修訂的過程中，房地產商加快對“有爭議的土地”的開發，地產投機、尋租行為異常活躍，大量購置并囤積土地以備后用，以至于房地產市場上出現了“調控力度越大，房地產商供給的愿望越強烈，地產投機的活動越活躍”的異常情況。
　　2.2調整住房供給結構
　　政府調控住房供給結構的政策主要體現為：控制和限制豪華住宅的開發比例，鼓勵和要求經濟適用房和普通居住房的開發。從實際操作的政策來看，政府雖然明確表達了“控制和限制豪華住宅的開發”的意愿，但是由于豪華住宅的真實需求無法得知，這種調控意愿只能通過行政命令來模糊化控制，而無法通過制定法律法規來實現。行政命令與法律法規相比，具有明顯的持續時間短和由于執行者理解不同造成執行力度不同的缺點，而豪華住宅的開發能夠彰顯房地產商實力并帶來高額的利潤，所以在實際上調控過程中，全國各地開發豪華住宅的態勢并沒有明顯緩解。
　　2.3控制信貸的發放
　　房地產的開發建設具有規模大、投入大、周期長等特點，房地產商一般不可能單憑自己的資金來進行房地產投資，必須通過金融手段融資保持企業的良性循環，因此銀行貸款成為調控房地產供給的重要工具。我國在近年來的宏觀調控中也非常注重運用此手段。調控主要從兩方面進行：一方面是中國人民銀行提高銀行準備金率和貸款利率來收縮銀根；另一方面主要是政府出臺行政命令控制貸款規模。因為運用金融政策調控，特別是運用提高銀行準備金率的手段進行調控時，不僅僅緊縮了房地產業的銀根，對市場經濟的其他行業也造成了影響，因此，為了保證其他行業正常穩定的發展，利率調控必須慎之又慎。另外，雖然提高房地產貸款利率會增加開發成本，但是在房價急速攀升的情況下，房地產商對貸款成本的增加不太介意。更重要的是，開發商后期資金的來源還可以通過“賣樓花”、“排號費”、“首付款”等手段得到補充。
　　3結論
　　房地產市場的正常運行，不僅關系到廣大人民群眾的基本物質要求是否得到有效滿足，對國民經濟運行總體態勢更有重要影響。房地產經濟的發展一方面能帶動和促進國民經濟的發展，同時也可能成為泡沫經濟的載體，給國民經濟帶來極大的危害。由于我國房地產業起步較晚，其市場主體、管理體制等方面都還不太健全，單純依靠市場的力量無法實現房地產業穩定健康的發展。因此，在市場經濟條件下，政府適當干預和調控房地產市場、促進我國房地產業持續健康發展，責無旁貸。但由于我國房地產業存在的諸多問題，加強政府對房地產業的宏觀調控還任重道遠。
　　
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