【內(nèi)容摘要】本文通過對不同房地產(chǎn)項目的樓面地價對容積率的敏感性研究，容積率與建筑單方造價的關(guān)系、容積率與整體經(jīng)濟效益的關(guān)系的闡述，房地產(chǎn)項目容積率與經(jīng)濟效益的舉例分析，論述了房地產(chǎn)開放項目中容積率與經(jīng)濟效益的關(guān)系，為房地產(chǎn)開發(fā)項目靈活確定容積率，提高項目經(jīng)濟效益提供了理論依據(jù)。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)容積率敏感性經(jīng)濟效益
　　容積率是指建設(shè)項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總占地面積的比值。其應(yīng)用公式為：容積率＝建筑面積÷占地面積。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，我們應(yīng)該更多地了解各物業(yè)品種的容積率對樓面地價、建造成本（非土地成本）、售價等因素的影響。除市場因素外，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟效益的主要開發(fā)因素如下圖所示：
　　
　　用計算公式表達如下：
　　項目開發(fā)經(jīng)濟效益＝∑［品種占地面積×品種容積率×（品種均價－品種單位建造成本－品種樓面地價）］
　　一、不同房地產(chǎn)項目的樓面地價對容積率的敏感性不同
　　1、容積率與樓面地價之間的關(guān)系
　　當土地價格一定時，容積率增加，房屋建筑面積增多，樓面分攤的地價則隨之下降，但它們之間的變化趨勢并非線性正相關(guān)。
　　舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)項目土地費用為46萬元/畝；另一項目的土地費用為100萬元/畝。這兩個項目因各自容積率變化引起的樓面地價變化，
　　將上述兩個方案的數(shù)據(jù)繪圖表示如下：

　　從上圖可以看出，無論土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格高低如何，容積率增加對樓面地價下降的影響都呈“前陡后緩”的曲線變化。當容積率大于1.0后，其容積率再增加所帶來的樓面地價下降，對綜合成本的作用越來越小。
　　2、不同項目品種的容積率敏感程度不同
　　在房地產(chǎn)開發(fā)中，一般情況下每個項目品種的容積率都有一個合理范圍，詳見下表：
　　　　
　　
　　
　　由此可見，不同類型的物業(yè)品種，容積率變化對樓面地價的敏感性不同：
　　①獨立別墅類——極為敏感；
　　②雙拼別墅類——較為敏感；
　　③多層住宅類——不太敏感；
　　④高層住宅及商業(yè)、商務(wù)類——極不敏感。
　　因此，在項目產(chǎn)品定位時，對物業(yè)品種的調(diào)整及項目成本控制方案中，除市場因素外，還應(yīng)根據(jù)其土地成本及它們對樓面地價的敏感性進行分析。如，容積率變化對樓面地價敏感的物業(yè)，一般應(yīng)盡量以增加建筑面積去降低成本，可起到事半功倍的作用；而對容積率變化不太敏感的物業(yè)，主要應(yīng)通過降低建造成本（非土地成本）去提高項目經(jīng)濟效益。
　　二、容積率與建筑單方造價的關(guān)系
　　在相同建筑密度下，容積率增加，會使房屋層數(shù)增多，在房屋層數(shù)增加初期，由于新增建筑面積對基礎(chǔ)工程及地基處理等費用的分攤，會使建筑單方造價降低。但是，隨著房屋增加到一定層數(shù)時，建筑工程和技術(shù)難度不斷加大，所需的建造設(shè)施相應(yīng)增多，地基要加固、抗震措施要加強、施工周期延長、資金占用增加、設(shè)備配置需要增加（如規(guī)范規(guī)定：7層以下的住房可以不安裝電梯；7至12層住宅必須設(shè)置電梯；12層以上的高層住宅；每棟不應(yīng)少于2臺電梯；24層以上時，應(yīng)設(shè)3臺電梯；35層以上時，應(yīng)設(shè)4臺電梯等）。因此，在層高達到一定節(jié)點時，必然會出現(xiàn)建造成本的跳躍性增加容積率的增加對降低單方成本有一個經(jīng)濟合理的區(qū)間，若超過這一區(qū)間，建筑單方造價有可能不降反升。
　　三、容積率與整體經(jīng)濟效益的關(guān)系
　　對于購房者來說，住宅容積率越高，人口密度越大，小區(qū)的居住環(huán)境越差。同時，高容積率還存在采光、通風、上下樓交通、高層用水等一系列影響樓盤品質(zhì)的因素，使居住的舒適度下降，消費者對高層住宅愿意支付的房價也會有保留。
　　若將“單位總成本”與“售樓均價”連續(xù)疊加起來（如下圖所示）可以看出，當容積率太高時，單位總成本（紅線）與售樓均價（藍線）相交于拐點M。這時容積率再增加，則可能使項目出現(xiàn)虧損。

　　可見，盲目追求超高容積率，反而會造成經(jīng)濟效益下降。
　　四、房地產(chǎn)項目容積率與經(jīng)濟效益
　　1、容積率與提高房地產(chǎn)開發(fā)項目效益
　　一般情況下，開發(fā)商大多把增加容積率作為提高經(jīng)濟效益的主要手段。其實容積率也可以為提高經(jīng)濟效益而降低。
　　例：某項目占地100萬平方米（折合1500畝），內(nèi)部原生態(tài)景觀環(huán)境好，地價40萬元／畝，擬全部用于開發(fā)別墅，規(guī)定容積率≯0.4。
　　①可選方案
　　一是容積率取0.4，建普通大眾化獨立別墅。
　　二是容積率取0.1，開發(fā)頂級豪華別墅，使居住品質(zhì)達到頂級，以此彰顯項目的市場差異化及稀缺性。
　　②策劃分析
　　本項目原生態(tài)景觀環(huán)境好，可以與頂級豪華別墅匹配。高端客戶對售價不敏感，他們特別注重居住品質(zhì)及良好的生態(tài)與生活環(huán)境，強調(diào)私密。項目通過努力，可以做到“三高”，即高品質(zhì)、高售價，高效益。
　　③要因比較
　　《兩種開發(fā)方案要因比較》

　　可見，在同一地塊開發(fā)同一物業(yè)，若從環(huán)境改造、建筑形態(tài)、產(chǎn)品功能及滿足客戶需求等方面努力創(chuàng)新，就能擴大與同類產(chǎn)品的差異，走無競爭對手的路子，其容積率下降并不會使項目的經(jīng)濟效益下降。
　　2、靈活確定容積率，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益
　　在建筑密度不變時，提高容積率，表現(xiàn)為樓層增加；而當容積率不變時，樓層增加，意味著建筑密度的降低。對一些視野寬廣、景觀豐富的項目，可以把低容積率高密度的多層產(chǎn)品，做成低容積率低密度的高層產(chǎn)品，使其更有利于實現(xiàn)景觀價值共享，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益。