摘要：本文在總結(jié)和分析前人相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，應(yīng)用中小企業(yè)發(fā)展理論、企業(yè)倡議管理理論、經(jīng)濟學理論和房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論為參考，結(jié)合當前宏觀調(diào)控背景下我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，對中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展倡議進行了初步的研究。
　　關(guān)健詞：宏觀調(diào)控；中小房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；存在問題；發(fā)展倡議；政策建議
　　0引言
　　國家在出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策之后，我國的房地產(chǎn)企業(yè)都受到了一些影響，尤其是那些原本就實力較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是面臨著前所未有的生與死的考驗。
　　1宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
　　1．1中小房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營狀況分析
　　據(jù)《2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》和《2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)TOP10研究報告》中的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年全國商品房銷售額24071億元，同期百強企業(yè)及TOP10企業(yè)的銷售總額分別為5244億元和1864億元，以銷售額為基礎(chǔ)來計算市場份額，經(jīng)測算，2008年百強企業(yè)及TOP10企業(yè)的市場份額分別為21.79%和7.74%。作為行業(yè)龍頭老大的萬科集團在2008年全年完成了478.7億元的銷售額，其市場占有率也才只有1.99%。因此，目前我國房地產(chǎn)市場上，中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率依然占到了絕大部分。
　　1．2中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間狀況分析
　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年北京房地產(chǎn)百強企業(yè)的市場份額達到了41%,而像北京這樣的其他一線發(fā)達城市及二線省會城市的市場集中度也都遠高于全國的總體水平。這一現(xiàn)象充分說明了，在當前的大中城市的市場競爭中，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏核心競爭力正在逐漸被擠出大中城市的房地產(chǎn)市場，而大型房地產(chǎn)企業(yè)在大中城市中明顯地占據(jù)著絕對的競爭優(yōu)勢。為了避免與大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生正面的市場競爭，中小房地產(chǎn)企業(yè)紛紛向中小型三四線城市及區(qū)縣周邊地區(qū)去尋求新的發(fā)展空間。
　　2宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題
　　隨著我國宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的不斷凸顯和房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境的不斷變化，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)己經(jīng)面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)受到了土地、金融、稅收及住房等宏觀政策的影響，企業(yè)的生存與發(fā)展產(chǎn)生了很多的問題;另外，由于房地產(chǎn)市場正在不斷的走向成熟和規(guī)范，中小房地產(chǎn)企業(yè)靠以前投機取巧的方式來謀求生存與發(fā)展的可能性將會越來越小。這一切都促使中小房地產(chǎn)企業(yè)逐步走向了正規(guī)的發(fā)展軌道，各企業(yè)間的競爭會日趨激烈。然而，在這種競爭環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，在獲取上地、金融信貸、品牌效應(yīng)、管理制度及人才儲備等方面都處于明顯的劣勢地位，這一切都己成為了中小房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展所面臨的突出問題。
　　2．1中小房地產(chǎn)企業(yè)獲地難度增加
　　隨著國家對土地市場宏觀調(diào)控力度的不斷增大，中小房地產(chǎn)企業(yè)在獲取開發(fā)用地正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。
　　2．2中小房地產(chǎn)企業(yè)融資門檻提高
　　近幾年來，國家為了促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展和進一步穩(wěn)定房價，在嚴格信貸標準、上調(diào)存貸款利率和提高法定存款準備金率等方面出臺了眾多的宏觀調(diào)控政策。
　　2．3中小房地產(chǎn)企業(yè)品牌效應(yīng)較弱
　　隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和日漸成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭已經(jīng)由以前單一的地段競爭提升到了企業(yè)的品牌競爭。然而，比起知名度和美譽度都非常高的大型房地產(chǎn)企業(yè)，眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)由于受到企業(yè)成立時間不長、項目開發(fā)規(guī)模較小、開發(fā)的物業(yè)類型單一等客觀因素的影響，致使它們的知名度很低，影響力也非常小，沒有形成很明顯的品牌效應(yīng)。
　　2．4中小房地產(chǎn)企業(yè)管理制度傳統(tǒng)
　　中小房地產(chǎn)企業(yè)由于組織結(jié)構(gòu)簡單，職能部門較少，業(yè)務(wù)流程單一，企業(yè)管理者或者經(jīng)營者(一般也是企業(yè)所有者)都不是很重視企業(yè)管理制度的建設(shè)，只在乎自己的“人性化”管理，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者都是用自己所謂的經(jīng)驗和閱歷或者一時腦熱的感性情緒來處理公司事務(wù)，嚴重缺乏科學性和合理性，具有很強的隨意性和主觀性，這對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是非常不利的。
　　2．5中小房地產(chǎn)企業(yè)人才儲備不足
　　任何企業(yè)的發(fā)展永遠都離不開人才這一最重要的資源，尤其是高素質(zhì)人才。沒有高素質(zhì)人才的儲備，任何企業(yè)都不可能獲得可持續(xù)地生存和發(fā)展，對年輕的、發(fā)展?jié)摿�巨大的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說更是如此。但是，目前很多中小房地產(chǎn)企業(yè)在人才儲備方面都普遍存在著“招人難、用人難、留人難”的“三難”問題。
　　3宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展倡議分析
　　結(jié)合我國當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展特點和發(fā)展趨勢以及中小房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展情況，本章提出了中小房地產(chǎn)企業(yè)在當前的“逆勢”中能夠逆勢而上、謀求發(fā)展的具有典型性的四種發(fā)展倡議，即差異化倡議、區(qū)域化倡議、合作化倡議、專業(yè)化倡議。其中一些發(fā)展倡議還包含有幾種更為具體的實施方法。
　　3．1差異化倡議
　　中小房地產(chǎn)企業(yè)在實力和規(guī)模方面都遠不如大型房地產(chǎn)企業(yè)，再加上受到國際金融危機和國內(nèi)經(jīng)濟周期性下行的影響，其發(fā)展道路更是步履維艱。在這種嚴峻的宏觀發(fā)展環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得生存并得到持續(xù)發(fā)展的機會，就必須綜合考慮企業(yè)外部的政策與行業(yè)環(huán)境因素和企業(yè)自身的發(fā)展特點與發(fā)展態(tài)勢來確定企業(yè)自身的比較競爭優(yōu)勢。在房地產(chǎn)產(chǎn)品日益同質(zhì)化的今天，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過采用差異化倡議來贏取企業(yè)的比較競爭優(yōu)勢。差異化倡議就是指充分利用企業(yè)內(nèi)部的一切有限資源，適時挖掘企業(yè)外部經(jīng)營環(huán)境所蘊藏的各種機會因素，面對某個特定的細分市場，開發(fā)出特定類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品，以滿足特定的消費群體，最終實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的一種企業(yè)發(fā)展倡議。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過實施差異化倡議，先實現(xiàn)局部小范圍的勝利，然后積小勝為大勝，厚積薄發(fā)，逐步地提高企業(yè)的市場占有率和積累企業(yè)的品牌價值，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模和實力的同步增長，最終促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和不斷壯大，為企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)由小到大而發(fā)生質(zhì)變提供了堅實的基礎(chǔ)。(具體例子?)
　　3．2區(qū)域化倡議
　　中小房地產(chǎn)企業(yè)要想在當前不利的政策、周期下行的經(jīng)濟態(tài)勢和行業(yè)內(nèi)部調(diào)整的大環(huán)境下獲得可持續(xù)的發(fā)展，可以選擇運用區(qū)域化的倡議思路。區(qū)域化倡議就是指企業(yè)依據(jù)自身的發(fā)展特點和發(fā)展態(tài)勢立足于企業(yè)具有相對比較競爭優(yōu)勢的區(qū)域或企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)于市場競爭較弱的、發(fā)展機會較多的區(qū)域進行生產(chǎn)經(jīng)營活動的一種企業(yè)發(fā)展倡議。

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