摘要：土地儲(chǔ)備制度是城市土地使用制度改革的一項(xiàng)新突破，是優(yōu)化配置土地資源，集約利用土地，調(diào)控土地市場(chǎng)的重要手段。而開(kāi)展土地儲(chǔ)備需要大量的資金作保障。資金不足和融資渠道單一是目前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)普遍存在的問(wèn)題，本文介紹了土地儲(chǔ)備資金籌措幾種渠道以及規(guī)避土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的方法，以求土地儲(chǔ)備制度健康發(fā)展，為城市經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展提供資源保障。
　　關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備，資金籌措，風(fēng)險(xiǎn)防范
　　一、土地儲(chǔ)備過(guò)程中的資金運(yùn)作
　　土地儲(chǔ)備包括土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備、土地開(kāi)發(fā)、土地供應(yīng)等，是一項(xiàng)系統(tǒng)性、長(zhǎng)周期的工作。由于土地資產(chǎn)價(jià)值巨大，土地開(kāi)發(fā)整理費(fèi)用比較高，因此土地儲(chǔ)備的每一階段都伴隨著巨額資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。土地儲(chǔ)備過(guò)程中的資金運(yùn)作模式如下圖所示。

　　
　　二、資金籌措方式
　　土地和資金是土地儲(chǔ)備機(jī)制的基本要素。土地儲(chǔ)備過(guò)程既是土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的過(guò)程，也是資金循環(huán)運(yùn)用的過(guò)程。在實(shí)際運(yùn)作中，若沒(méi)有巨額的資金投入土地儲(chǔ)備是難以有效運(yùn)行的。土地儲(chǔ)備的融資方式主要有：（1）政府財(cái)政撥款。在土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行的初期，由于土地出讓量少，土地征購(gòu)和土地整理量大，必須依靠市政府的財(cái)政撥款作為啟動(dòng)資金，才能保證土地儲(chǔ)備制度的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；（2）銀行貸款。目前，全國(guó)各地的土地儲(chǔ)備中心的資金來(lái)源主要是銀行貸款；（3）國(guó)有土地收益基金。從土地出讓收入中按5%比例提取國(guó)有土地收益基金專項(xiàng)用于土地儲(chǔ)備。（4）其他資金，包括各種公共基金、社會(huì)資金，如各種保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等；（5）土地債券化。在土地基金形成一定規(guī)模且其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)走上良性循環(huán)軌道后，還應(yīng)開(kāi)辟新的籌資渠道，如發(fā)行債券、股票和開(kāi)發(fā)公司入股等。
　　三、土地儲(chǔ)備資金籌措的主要問(wèn)題
　　目前，土地儲(chǔ)備資金籌措中存在的主要問(wèn)題就是融資渠道單一。據(jù)調(diào)查了解，全國(guó)各地土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在資金籌措上大部分依賴銀行抵押貸款，而且銀行貸款所占比例相當(dāng)高。以邯鄲土地儲(chǔ)備為例，邯鄲市土地儲(chǔ)備中心自成立以來(lái)利用銀行貸款進(jìn)行土地儲(chǔ)備，截止2009年12月，儲(chǔ)備中心在各家銀行貸款共計(jì)5.7億元，支付銀行利息達(dá)7900萬(wàn)元。按現(xiàn)有貸款則每月要向銀行支付利息近200萬(wàn)元。這種單一的融資渠道對(duì)于借貸雙方均存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，高達(dá)80%以上的貸款比例，在遇到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或國(guó)家有關(guān)政策有大的變化，土地市場(chǎng)不活躍時(shí)，銀行即便擁有了抵押土地的使用權(quán)，但因?yàn)殡y以變現(xiàn)，必將陷入被動(dòng)局面。同時(shí)巨額的利息也加重了土地儲(chǔ)備中心的負(fù)擔(dān)，為了償還貸款，不少地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要么短期內(nèi)過(guò)量向市場(chǎng)供地，要么只收購(gòu)潛在價(jià)值較高的地塊，這些做法明顯與政府設(shè)立土地儲(chǔ)備中心的目的相違背。
　　四、資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策
　　1、建立融資機(jī)制，拓寬融資渠道，提高土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作效率
　　從城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作的整個(gè)過(guò)程來(lái)看，資金的到位率是關(guān)鍵，若土地征購(gòu)、開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備等所需資金純粹依靠政府財(cái)政撥款，則勢(shì)必增加地方財(cái)政負(fù)擔(dān)；若僅靠銀行貸款來(lái)籌措所需資金，一方面難以保證巨額資金的到位率，另一方面大大增加了土地儲(chǔ)備成本與還貸壓力。由此可見(jiàn)，拓寬融資渠道勢(shì)在必行。具體方式有：
　　（1）建立城市土地儲(chǔ)備基金。該基金由政府設(shè)立的專門機(jī)構(gòu)管理，其基金來(lái)源于城市土地出讓金、土地增值收益，主要用途是土地儲(chǔ)備過(guò)程中的支出，如支付土地征用過(guò)程中的補(bǔ)償費(fèi)、城市土地整理過(guò)程中的各種費(fèi)用、土地置換中的補(bǔ)償費(fèi)等。
　　（2）委托金融部門發(fā)行土地儲(chǔ)備債券與股票。由于土地資產(chǎn)具有保值和增值性，發(fā)行土地儲(chǔ)備債券與股票一方面可廣泛吸收社會(huì)閑散資金，以籌措資金，另一方面，對(duì)投資者而言，可增加投資渠道，有利于資金的保值與增值；
　　（3）推行土地抵押貸款債券化。土地抵押貸款債券化可理解為：銀行將所持有的抵押貸款債權(quán)，出售給專業(yè)證券化機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)向投資者發(fā)行土地抵押證券的融資行為。該方式既可降低、轉(zhuǎn)移銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大投資對(duì)象，又可培育與完善二、三級(jí)資金市場(chǎng)，以促進(jìn)資金運(yùn)用的良性循環(huán)。
　　2、控制和避免土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)
　　土地儲(chǔ)備作為一項(xiàng)新興的土地資產(chǎn)管理制度，在實(shí)施過(guò)程中既取得了明顯成效，也客觀地隱存著風(fēng)險(xiǎn)。為避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生或盡量減少風(fēng)險(xiǎn)的損失，政府及土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)在以下幾個(gè)方面進(jìn)行努力：
　　（1）政府應(yīng)加大對(duì)土地儲(chǔ)備制度的支持力度。政府對(duì)土地儲(chǔ)備制度的支持可以體現(xiàn)在以下方面：①加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職責(zé)、杜絕變相土地儲(chǔ)備。由于土地儲(chǔ)備具有“超市場(chǎng)性”，因此土地儲(chǔ)備的職責(zé)應(yīng)包括制定城市存量土地供給計(jì)劃和土地收購(gòu)計(jì)劃，進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)的土地必須首先進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)；②擴(kuò)大土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)主動(dòng)權(quán)，提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)積極性；
　　（2）加強(qiáng)土地儲(chǔ)備中心內(nèi)部經(jīng)營(yíng)核算，提高經(jīng)營(yíng)水平。主要是：①對(duì)每一收購(gòu)儲(chǔ)備的地塊，做好土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)施方案，作好資金籌措及收益方案的預(yù)測(cè)，減少盲目性，增強(qiáng)預(yù)測(cè)能力；②定期對(duì)所有儲(chǔ)備地塊進(jìn)行總體資產(chǎn)測(cè)評(píng)，對(duì)儲(chǔ)備資產(chǎn)做到心中有數(shù)；③加強(qiáng)儲(chǔ)備土地的利用力度，增加儲(chǔ)備土地的經(jīng)營(yíng)收入；④合理確定土地儲(chǔ)備周期，使土地儲(chǔ)備真正發(fā)揮其調(diào)控土地市場(chǎng)的作用，同時(shí)盡可能的降低土地儲(chǔ)備的資金風(fēng)險(xiǎn)。
　　（3）加強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形勢(shì)）對(duì)土地需求情況的研究，以及金融政策變化對(duì)土地儲(chǔ)備的影響程度研究。掌握其變化規(guī)律，有助于我們提高避免土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的能力。
　　
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